BFH zur erweiterten Grundstückskürzung bei Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen
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03. März 2026Der Bundesfinanzhof (BFH) entscheidet, dass die Mitvermietung eines Lastenaufzugs (Betriebsvorrichtung – BVO) ein unschädliches Nebengeschäft für die Anwendung der sog. erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG darstellen kann (Urteil vom 25. September 2025 - IV R 31/23).
Hintergrund
Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist der Gewerbeertrag um den Betrag, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, zu kürzen und unterliegt damit nicht der Gewerbesteuer (sog. erweiterte Grundstückskürzung). Voraussetzung hierfür ist insbesondere, dass das jeweilige Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt.
Für diese Zwecke zählen Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundbesitz (§ 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG), so dass deren Mitvermietung schädlich für die erweiterte Grundstückskürzung ist. Für die Abgrenzung zwischen Gebäudebestandteilen und Betriebsvorrichtungen kommt es deshalb darauf an, ob die Vorrichtung im Rahmen der allgemeinen Nutzung des Gebäudes erforderlich ist oder ob sie unmittelbar der Ausübung des Gewerbes dient. Lastenaufzüge, die der Beförderung der im Warenhaus angebotenen Waren dienen, gehören zu den Betriebsvorrichtungen. Sie haben - anders als Personenaufzüge und Rolltreppen, die in einem mehrstöckigen Gebäude unbewegliche Treppen ersetzen - keine unmittelbare Gebäudefunktion, sondern eine betriebliche Funktion (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 11.04.2019 - III R 36/15).
Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mitvermietung der fest mit dem Grundstück beziehungsweise dem Gebäude verbundenen Betriebsvorrichtung als begünstigungsunschädliches Nebengeschäft anzusehen ist. Dies ist anzunehmen, wenn sie einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt und die quantitativen Grenzen eines Nebengeschäfts nicht überschreitet.
Entscheidung des BFH
In dem dem IV. Senat des BFH vorliegenden Fall war das Gebäude objektiv-funktional auf den Betrieb eines mehrstöckigen Kauf- beziehungsweise Warenhauses ausgerichtet. Die Vermietung ist nur möglich, wenn das Gebäude über einen Lastenaufzug verfügt. Nur so ist ein sachgerechter Warentransport zwischen den sich über mehrere Etagen erstreckenden Verkaufs- und Lagerflächen sichergestellt. Letztlich gehört der Lastenaufzug zur typischen, bereits aus technischen beziehungsweise baulichen Gründen durch den Vermieter zu stellenden Infrastruktur eines mehrgeschossigen Waren- beziehungsweise Kaufhauses.
Eine Betriebsverpachtung ist nicht kürzungsschädlich, wenn die wesentlichen, dem Betrieb das Gepräge gebenden Betriebsgegenstände vermietet werden und es sich hierbei ausschließlich um eigenen (bebauten) Grundbesitz handelt. Wird – über eine entsprechende Grundstücksüberlassung hinaus – eine Nebentätigkeit ausgeübt, die als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen ist, liegt ebenfalls keine begünstigungsschädliche Betriebsverpachtung vor.
Bartosz Paniak (Wissenschaftlicher Mitarbeiter) hat zu diesem Artikel beigetragen.
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