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The Amendment to the Real Estate Syndication Act and Its Impact on Real Estate Securitization Transactions in Japan

April 02, 2014

不動産特定共同事業法の改正と日本の不動産証券化ビジネスへの影響について

  1. Introduction

This alert gives a general overview of the 2013 amendment to the Real Estate Syndication Act (aka Real Estate Specified Joint Enterprise Act) (Law No. 77, 1994) and the related cabinet and administrative orders issued by the government (collectively referred to as the “RSA”) and the impact of such amendment on real estate securitization transactions in Japan.

Historically, the structures typically used in real estate securitizations in order to achieve bankruptcy remoteness were the TMK (tokutei mokuteki kaisha) structure, based on the Act on Securitization of Assets, in which the TMK holds either real estate or beneficial interests in a trust that owns real estate (“RE Beneficial Interests”), and the GK-TK structure in which a tokumei kumiai investor invests in a godo kaisha corporate entity that holds RE Beneficial Interests.

Under the RSA after amendment (the “Amended RSA”), an additional bankruptcy-remote real estate securitization structure was created, permitting the use of the GK-TK structure to hold real estate directly. This should provide a broader menu from which to choose in structuring real estate transactions and facilitate the development of this area in Japan. The Amended RSA became effective on December 20, 2013.

  1. What is the Real Estate Syndication Act (RSA)?

In general, a person who engages in “real estate syndication” that falls within the descriptions of (1) or (2) below is required under the RSA to receive permission from the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (the “MLIT”), or, as the case may be, a prefectural governor having jurisdiction (an “RSA Permission”).

(1) The business of entering into “real estate syndication contracts” (such as tokumei kumai contracts) (“RS Contracts”) to engage in real estate transactions and distributing the proceeds or profits thereof to investors; and

(2) The business of acting as an agent or broker in connection with the entering into of RS Contracts.

  1. Background to the Amendment to the RSA and Outline of the Amended RSA

Under the RSA prior to its amendment, it was not in practice possible for special purpose companies (SPCs) to obtain RSA Permission because of the strict requirements therefore. As a result, an SPC could not be used in a GK-TK structure investing in real estate except in very limited cases. Under the Amended RSA, an SPC that meets the following four criteria can engage in “special business”, a new business category under the Amended RSA, without any RSA Permission but with only a filing with the MLIT. (An SPC that has made the appropriate filing is called a “Special Business Operator”.)

(1) A corporation (SPC) must be engaged exclusively in the business of “real estate syndication” (described in Paragraph 2(1) above).

(2) The SPC must retain Real Estate Syndication Operators holding a Type 3 operator license (a “Type 3 Operator”) and a Type 4 operator license (a “Type 4 Operator”) and outsource the businesses relating to real estate transactions and solicitation in respect of RS Contracts, respectively, to such operators.

(3) The investors in the SPC must be “Special Investors” (“Special Investors” include banks, trust banks, Real Estate Syndication Operators, real estate brokers/dealers, real estate investment advisors, and “professional investors” under the Financial Instruments and Exchange Act (the “FIEA”); “professional investors” include foreign corporations).

(4) Other conditions to protect investors set forth in the applicable ministerial ordinance must be satisfied.

Under the Amended RSA, new business classifications were created: “Type 3 Business” is the business of engaging in real estate transactions, and “Type 4 Business” is the business of engaging in solicitations to enter into RS Contracts, in each case at the request of a Special Business Operator. To engage in Type 3 Business as a Type 3 Operator and to engage in Type 4 Business as a Type 4 Operator, permission from the MLIT is required in each case.

  1. Treatment of TK Interests in “Special Business”

It is anticipated that many investments in “special business” will use tokumei kumiai (TK) structures. Along with the amendment to the RSA, the FIEA was also amended and TK investments in a “special business” are now treated as Type II Securities under the FIEA. Accordingly, the Type 4 Operator that is retained by the Special Business Operator and engages in Type 4 Business (including solicitations to enter into RS Contracts relating to such TK investments) for and on behalf of the Special Business Operator must also be registered as a “Type II Financial Instruments and Exchange Business Operator” under the FIEA.

  1. Impact on Real Estate Securitization Transactions

The “special business” structure under the Amended RSA is anticipated to be used in transactions involving large-scale repair projects for seismic retrofitting and the development of nursing homes, as traditional bankruptcy-remote real estate securitization structures are not suited for such types of transactions. In addition, the new structure should be more attractive for use in:

  • transactions involving small- and mid-sized properties that were difficult to be securitized by the TMK structure or the traditional GK-TK structure because of cost, time or complexity issues; and
  • renovation and rehabilitation of facilities that are not eligible for securitization using the GK-TK structure because of trust bank policies.

不動産特定共同事業法の改正と日本の不動産証券化ビジネスへの影響について

  1. はじめに

本稿は、2013年に行われた不動産特定共同事業法(平成6年法律第77号)とその政省令(以下総称して「不特法」といいます。)の改正、及びこれらが日本の不動産証券化ビジネスに与える影響を概観するものです。

従来、倒産隔離型の不動産証券化スキームとしては、資産の流動化に関する法律に基づくTMK(特定目的会社)が現物不動産又は信託設定により受益権化された不動産を取得するTMKスキームや、合同会社と匿名組合出資を組み合わせ、信託受益権化された不動産を取得するGK-TKスキームなどが主流でした。

改正後の不特法(以下「改正不特法」といいます。)は、これらに加えて新たな倒産隔離型の不動産証券化スキームを創設したものであり、現物不動産を取得するGK-TKスキームの利用の促進と、不動産ビジネスの新たな機会の増加及び発展が期待されます。なお、改正不特法は、2013年12月20日から施行されています。

  1. 不動産特定共同事業法(不特法)とは

不特法は、現物不動産に投資を行う不動産ファンドの投資家保護などを目的とする法律です。不特法上、下記①又は②の「不動産特定共同事業」を営む者は、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を得る必要があります。

① 匿名組合契約などの不動産特定共同事業契約を締結し、投資家から集めた出資等を利用して不動産取引(不動産の売買、交換又は賃貸借)を行い、その収益や利益を投資家に分配する事業

② 不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする事業

  1. 不特法改正の背景と改正の概要

改正前の不特法では、許可を取得するには最低資本金要件や人的要件といった厳格な要件が必要とされていました。特別目的会社(SPC)が不特法の許可を取得することは事実上不可能であるため、一部の例外を除き、SPCが匿名組合出資を受けて現物不動産に対する投資を行う方式のGK-TKスキームを利用することは困難でした。改正不特法では、許可が不要とされる「特例事業」が新たに創設され、以下の要件を満たすSPCは、届出を行うのみで特例事業を行うことが可能となりました。これにより、現物不動産投資を行う倒産隔離型のGK-TKスキームの利用が可能となりました。なお、届出を行ったSPCを「特例事業者」といいます。

(i)  不動産特定共同事業(上記2①に掲げるもの)を専ら行うことを目的とする法人(SPC)が行うこと

(ii)  特例事業者(SPC)は、不動産取引に係る業務を、第三号事業を行う不動産特定共同事業者に委託し、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘の業務を、第四号事業を行う不動産特定共同事業者に委託すること

(iii) 不動産投資の専門知識と経験を有すると認められる者(以下「特例投資家」といいます。)を相手方又は投資家とすること

特例投資家に該当する者としては、銀行、信託会社、不動産特定共同事業者、宅地建物取引業者、不動産投資顧問業者、金融商品取引法(以下「金商法」といいます。)上の「特定投資家」などが挙げられています。金商法上の特定投資家には、外国法人が含まれます。

(iv)  第三号事業者に対する上記(ii)の委託契約において、再委託の禁止、業務・財産状況に関する書類の備置・閲覧及び当該状況の説明義務を規定すること

改正不特法は、特例事業者(SPC)から外部委託を受ける不動産特定共同事業として、新たに第三号事業と第四号事業を創設しました。「第三号事業」とは、特例事業者の委託を受けて不動産取引に係る業務を行うことをいい、「第四号事業」とは、特例事業者の委託を受けて不動産特定共同事業契約の締結の勧誘業務を行うことをいいます。第三号事業と第四号事業は「不動産特定共同事業」に該当するため、国土交通大臣の許可が必要となります。

  1. 特例事業における匿名組合出資持分の有価証券化

特例事業では、匿名組合による出資方式が多く利用されると思われますが、不特法改正に伴い金商法の改正も行われ、特例事業における匿名組合出資持分は、金商法上の「第二項有価証券」に該当するものとされました。このため、匿名組合方式により不動産特定共同事業契約の締結の勧誘を行う者は、不特法上の第四号事業の許可のみならず、金商法上の第二種金融商品取引業の登録も必要となります。

  1. 不動産証券化ビジネスへの影響

改正不特法の特例事業は、既存の倒産隔離型不動産証券化スキームでは対応困難なこともあった、大規模修繕が必要な耐震改修や介護施設の整備などへの利用が期待されます。また、中小規模の物件など、TMKスキームや従来型の信託設定を伴うGK-TKスキームではコスト、時間又は手間がかかり過ぎて証券化が困難であった不動産や、信託銀行の内部規程上受託困難な不適格物件であるため、従来のGK-TKスキームでは証券化が困難であった不動産の改築・再生案件などへの利用も期待されます。

Contacts

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This article was originally published by Bingham McCutchen LLP.